La permuta es un tipo de contrato utilizado cuando ambas partes tienen algo que interesa a la otra y deciden pactar un intercambio. En esta entrada vamos a tratar de definir y diferenciar el contrato de compra-venta del de permuta, analizar con cierto detalle en que consiste la permuta de bienes inmuebles y su tributación en el caso de personas físicas.

Veremos la utilidad que puede tener la permuta en mercados como el actual, cuyas venas de financiación apenas acarrean dinero, y la complicación de aplicarla en el caso de propiedades financiadas con hipotecas.

Para entender que es una permuta inmobiliaria deberemos primero definir que es un contrato de permuta y su relación con el contrato de compra-venta. Si vamos a la fuente primordial, el Código Civil, encontramos una escueta definición de la permuta en su artículo 1.538 y siguientes:

La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.

Poco más dice el Código, aparte de remitirnos a la regulación de la compra-venta. La permuta es, por tanto, un contrato:

Consensual, lo que significa que el contrato se perfecciona por el mero consentimiento mutuo de las partes (al igual que el de compra-venta), sin requerir la trasmisión de las cosas permutadas. Este términos se usa en contraposición a los contratos reales, que requieren la entrega efectiva y material para que el contrato quede perfeccionado, como ocurre con el contrato de préstamo.

Oneroso, al intercambiarse bienes no tiene sentido hablar de un intercambio a título gratuito.

Bilateral o sinalagmático, al producir obligaciones recíprocas para ambas partes.

En pocas palabras, es un contrato de intercambio, en el que los contratantes se entregan bienes y no dinero. En el caso de la permuta inmobiliaria, ambas partes intercambian un inmueble de su propiedad; normalmente la valoración de ambos inmuebles no es idéntica, por lo que una de las partes también aporta dinero; en este caso, podríamos pensar que existen dos contratos al mismo tiempo, el de permuta y el de compra-venta.

Si la parte monetaria es relativamente pequeña respecto al valor dado a los bienes permutados y en la intención de las partes está intercambiar ambos bienes, trataremos el contrato como si de una permuta únicamente se tratara (artículo 1.446 del CC).

El procedimiento para permutar inmuebles entre particulares es relativamente sencillo si no hay hipotecas pendientes en las viviendas; se pacta el valor de ambos inmuebles, que deberá ser el “valor de mercado”; podríamos tomar el valor de tasación. Se firma ante notario una escritura de permuta y se trasmite la titularidad de ambos bienes.

En el caso de que haya hipotecas sobre uno o ambos inmuebles, la cosa no es tan sencilla, ya que la entidad financiera deberá aprobar una nueva hipoteca, una novación con cambio de titular deudor o se tendrá que acudir a otra entidad dispuesta a conceder una nueva hipoteca; al cambiar la titularidad de ambos bienes, el banco mantiene una hipoteca sobre el mismo bien pero con un titular distinto; dependiendo de la solvencia económica del nuevo deudor aprobará o no la hipoteca. En este caso además de los gastos e impuestos implicados en la permuta que veremos a continuación, hay que añadir los posibles gastos de novación, cancelación o constitución de hipoteca, según el caso.

En cuanto a los gastos y tributos implicados en una permuta de inmuebles urbanos entre personas físicas, hay que tener en cuenta:

– Los gastos de notaría y registro de la escritura de permuta.

– El Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales, del 7%, y Actos Jurídicos Documentados, que recaerá sobre ambos inmuebles, al darse dos hechos imponibles simultáneos (no se aplica IVA al suponer que ambos permutantes no son empresarios).

– El Impuesto Sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana, más conocido por Plusvalía Municipal, impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto en la permuta.

– La ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, que tributará al 18%. La base sobre la que aplicar este gravamen es la diferencia entre el valor de adquisición del bien que se trasmite y el valor que se ha tomado a efectos de la permuta, con los correspondientes gastos inherentes a la operación.

En una futura entrega analizaremos un caso particular de la permuta, denominado contrato de cambio de solar por edificación futura, en que interviene un particular que tiene un terreno edificable y un promotor que está dispuesto a construir en él y entregarle una de las viviendas de la promoción al dueño del solar a cambio. En este caso, la permuta es de un bien presente (solar) por un bien futuro (la vivienda a construir).

Imagen | Matthew Johnston, Flickr